Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)

Bisher musste sich ein Vermieter eine «Zweckänderung» der Miete hin zu einem «Bed and Breakfast» usw. nicht zumuten. Beabsichtigte ein Mieter, in einer Mietwohnung eine Art Betrieb aufzunehmen, so liegt grundsätzlich keine Untermiete, sondern eine Abweichung vom Mietvertrag vor.

Beispielhaft ist es bisher so, dass Studenten mit der Zustimmung des Vermieters eine Wohnung an weitere Studenten untervermieten können, um so kostengünstig eine Wohngemeinschaft zu bilden. Dabei kann ein Vermieter die Zustimmung zur Untermiete aber nur in ganz bestimmten Fällen verweigern. Somit müssen Vermieter die Untermiete regelmässig zwangsweise dulden. Eine Verweigerung ist namentlich dann möglich, wenn der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind und dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.

Die bisherige Regelung ist sozialpolitisch – und nicht kommerziell – motiviert.

Im Ergebnis führt die beabsichtigte Erweiterung der bisherigen Untermiete hin zur «kurzeitigen Untermiete» dazu, dass sich der Vermieter und die Nachbarn wohl regelmässig beeinträchtigende Immissionen (Lärm, Geruch, Prostitution usw.), Abnutzung mit Kostenfolgen, Schäden, verminderte Sicherheit usw. zwangsweise zumuten müssen.

Im Weiteren ist die beabsichtigte Änderung der Verordnung auch unnötig. Die weitergehende, «kurzzeitige Untermiete» kann bereits heute im Rahmen der Vertragsfreiheit vereinbart werden. D. h. der Mieterschaft kann – einvernehmlich – das Recht eingeräumt werden, Wohnungen und Zimmer auf «Beherbergungsplattformen» anzubieten.

Schlussendlich muss auf die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichts hingewiesen werden (BGE 138 III 59). «Die Untervermietung ist an sich gedacht für Fälle, in denen der Mieter die Mietsache, beispielsweise wegen eines beruflich bedingten, zeitlich begrenzten Auslandaufenthalts, vorübergehend nicht nutzen kann und für die Zeit seiner Abwesenheit aus finanziellen Gründen einem Dritten überlässt, oder für Fälle, in denen eine Wohnung infolge Wegzuges oder Todes von Familienangehörigen zu gross geworden ist und deshalb teilweise Dritten überlassen wird».

Das Bundesgericht wendet somit einen strengen Massstab auf das Institut der Untermiete an. Unmissverständlich müssen sich Vermieter die Untermiete nur innerhalb eines engen, sozialpolitischen Umfangs gefallen lassen. Eine weitergehende Untermiete bzw. die kommerzielle Nutzung ist offensichtlich im Rahmen der Vertragsfreiheit zu regeln.