Revision des Obligationenrechts (Baumängel)

Mit Blick auf das Recht über die Baumängel heisst das konkret die Verlängerung der Rügefristen, die Einführung eines Nachbesserungsrechts beim Kauf und der Neuerstellung von Wohneigentum und die Konkretisierung der Anforderungen an eine Ersatzsicherheit zur Vermeidung der Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts. Es scheint heute unbestritten, dass sich Laien-Grundstückskäufer und Einmalbauherren gegenüber dem geschäftserfahrenen Unternehmer wohl regelmässig aufgrund des kaum überblickbaren, dispositiven Gewährleistungsrechts, in einer sehr schwachen Position wiederfinden. Die auftretenden Problemkreise bestehen so u. a. auf die Folgen nicht rechtskonformer Mängelrügen, kurzen Verjährungsfristen für fundamentale Bauteile, Ungültigkeit der Abtretung der Mängelrechte usw.

Die SVP unterstützt im Grundsatz das Kernanliegen der Vorlage. Für die Partei ist entscheidend, dass in der Praxis stossende, teilweise ruinöse Folgen zu Lasten der Bürgerinnen und Bürger als Laien-Käufer und Einmal-Bauherren aufgrund überfordernder, dispositiver Rechtsbestimmungen, vermieden werden. Gleichzeitig dürfen aber den professionell Bauenden und dem Gewerbe keine spürbaren Nachteile entstehen.

Rügefrist

Die Mängelrüge stellt heute für private Einmalbauherren ein grosses Problem dar. Eine Kombination der äusserst kurzen Frist zur Ausübung der Mängelrüge mit der Rechtsfolge der vollständigen Verwirkung sämtlicher Mängelrechte bei unterlassener, verspäteter oder nicht genügend substanziierter Mängelrüge sind für Laien kaum beherrschbar und überfordert (sogenannte «Verwirkungsfalle»). Eine zwingende Rechtfertigung für eine derart strenge Regelung gibt es bei Bauverträgen und im Werkvertragsrecht im Allgemeinen nicht. Die betreffende Regelung des Werkvertragsrechts wurde mit Blick auf den handelsrechtlichen Distanzkauf aus dem Kaufrecht übernommen. Zudem ist eine derart strenge Regelung international völlig unüblich.

Aus Sicht der SVP ist es daher zugunsten der Bürgerinnen und Bürger geboten, die Rügefrist für Mängel an unbeweglichen Werken, beim Grundstückskauf und für versteckte Mängel einheitlich auf mindestens 60 Tage zu verlängern. Das Ansetzen bei der Mängelrüge ist denn auch entscheidend, um eine tatsächliche Verbesserung der Situation zu erreichen.

Nachbesserungsrecht für den Erwerber von neu erstelltem Wohneigentum

In der Praxis kommt es bei Neubauten oft zu einer Wegbedingung der Mängelrechte des Bauherrn oder Käufers. Im Gegenzug werden dem Bauherrn oder Käufer dann meist die Mängelrechte des Unternehmers oder Verkäufers gegen seine Subunternehmer abgetreten. Diese Praxis tritt besonders häufig beim Erwerb von Stockwerkeigentum ab Plan auf, jedoch auch beim Erwerb von Reiheneinfamilienhäusern und bei gewöhnlichen Einfamilienhäusern. Solche Vertragsbestimmungen können Bauherren und Käufer stark benachteiligen. Zudem sind die rechtliche Zulässigkeit und Wirkung der Abtretung der Mängelrechte in der Rechtsprechung umstritten.

Die Vorlage sieht zukünftig auch ein Recht auf unentgeltliche Nachbesserung im Kaufvertrag vor. Dieses Nachbesserungsrecht soll jedoch nur beim Kauf eines Grundstücks mit einer neu erstellten oder noch zu erstellenden Baute bestehen. Der Vorentwurf sieht darüber hinaus eine zeitliche Begrenzung vor: Das Nachbesserungsrecht soll nur beim Erwerb von Bauten gelten, die weniger als ein Jahr vor dem Erwerb neu errichtet worden sind oder noch zu errichten sind.

Das (werk-)vertragliche Nachbesserungsrecht bleibt aber weiterhin grundsätzlich dispositiver Natur. Einzig eine zum Voraus getroffene Verabredung, wonach der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung eingeschränkt oder ausgeschlossen wird, ist ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft, die für den persönlichen oder familiären Gebrauch bestimmt ist.

Aus Sicht der SVP ist entscheidend, dass die Bestimmungen zur Mängelrügefrist, zur unentgeltlichen Verbesserung und Verjährung relativ zwingender Natur sind und nicht zulasten der schwächeren, geschäftsunerfahrenen Partei (Laien-Käufer) abgeändert werden dürfen. Weiter wird sowohl ein Nachbesserungsrecht beim Grundstückskaufvertrag, wie auch beim Werkvertrag, insbesondere bei Mängeln an Bauten, die für den persönlichen oder familiären Gebrauch bestimmt sind, von der SVP im Grundsatz unterstützt.

Weiter scheint aber eine über die Vorlage hinaus gehende Prüfung der (Fristen-) Problematik im vorgeschlagenen Anwendungsbereich von neu erstellten Bauten geboten. Bspw. bei Stockwerkeigentumsbauten dauert es häufig länger als ein Jahr ab Erstellung, bis alle Wohnungen verkauft sind. In solchen Fällen käme das vorgeschlagene Nachbesserungsrecht für den Wohnkäufer nicht mehr zum Tragen, obwohl faktisch eine neue erstellte Wohnung gekauft wird (Erstbezug).

Recht auf Stellung einer Ersatzsicherheit anstelle des Bauhandwerkerpfandrechts

Um der Gesetzesbestimmung wieder praktische Bedeutung zu verleihen und die Situation der betroffenen Grundeigentümer zu verbessern, sieht der Vorentwurf vor, die Voraussetzungen für eine Ablösung des Pfandrechtes durch eine Ersatzsicherheit dahingehend zu konkretisierten, dass es neu genügen soll, wenn die Sicherheit nebst der Forderungssumme den Verzugszins für die Dauer von zehn Jahren umfasst. Der erforderliche Betrag einer Bankgarantie oder der erforderliche Wert einer Realsicherheit werden dadurch konkret bezifferbar. Die Interessen der Handwerker und Unternehmer werden demgegenüber kaum beeinträchtigt.

Aus Sicht der SVP ist diese vorgeschlagene Ergänzung zu unterstützen.