Obligationenrecht (Miete). änderungen

Rudolf Joder

Nationalrat Belp (BE)

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Die Zielsetzung

Ziel der Vorlage ist es, ein einfacheres, verständlicheres und praktikableres Mietrecht zu schaffen. Die Vorlage umfasst einerseits einen griffigen Mieterschutz und anderseits verschiedene Anreize für den Bau von mehr Mietwohnungen. Beides dient sowohl Mietern wie Vermietern.

Wer unterstützt die Vorlage?

Die Vorlage wird vom Bundesrat, vom Nationalrat mit 98 zu 71 Stimmen sowie vom Ständerat mit 36 Ja gegen 5 Nein unterstützt.

Die SVP-Fraktion hat der Mietrechts-Revision mit 31 Ja gegen 8 Nein ebenfalls zugestimmt. Die Vorlage wird weiter unterstützt vom Schweizerischen Hauseigentümerverband, vom Schweizerischen Gewerbeverband, von Economiesuisse, vom Schweizerischen Verband der Immobilientreuhänder und vom Verband der Immobilien-Investoren.

Abgelehnt wird die Änderung des Mietrechts ausgerechnet von den Sozialdemokraten, den Grünen und dem Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband, nachdem genau diese Kreise während Jahren das geltende Recht als schlecht und mieterfeindlich kritisiert, und sogar eine eigene Volksinitiative lanciert haben, welche allerdings das Schweizervolk am 18. Mai 2003 mit 749’000 Ja gegen 1’540’000 Nein haushoch bachab geschickt hat.

Warum kommt es schon wieder zu einer Volksabstimmung über das Mietrecht?

Weil der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband das Referendum ergriffen und am 3. April des letzten Jahres 90’224 Unterschriften im Bundeshaus eingereicht hat.

Der Mieterverband ist mit nichts zufrieden:
• er ist nicht zufrieden mit dem geltenden Recht,
• er ist nicht zufrieden mit der Revision des geltenden Rechts;
• der Mieterverband weiss selber nicht, was er will!

Um was geht es konkret bei dieser Abstimmungsvorlage?

Es geht um die Revision der Art. 253b bis 274d des Obligationenrechts. Die wichtigsten Inhalte sind die folgenden fünf Punkte:

1. Der Mietzins ist nicht mehr mit dem Hypothekarzins gekoppelt,
sondern wird dem Landesindex der Konsumentenpreise angepasst,

und zwar entsprechend der Durchschnittsteuerung der letzten zwei Jahre. Wenn die Teuerung mehr als 5% beträgt, muss der Bundesrat die Anpassung des Mietzinses an die Teuerung limitieren. Die Indexierung des Mietzinses gilt in der Praxis schon heute und hat sich bewährt.

Der Hypothekarzins ist heute nicht mehr der geeignete Massstab für die Festlegung des Mietzinses. Dies deshalb, weil viel mehr individuelle Finanzierungen erfolgen. Zudem wird in rund 50% aller Fälle mit Festhypotheken finanziert.

Hypothekarzinserhöhungen führen regelmässig zu sprunghaften Mietzinserhöhungen. Die Teuerung ist ein objektives Kriterium, und die Mietzinsentwicklung wird ruhiger verlaufen.

Die Anpassung gemäss Landesindex ist ein einfaches, transparentes und für jedermann verständliches Verfahren, und die Überprüfungsmöglichkeit wird erleichtert.

2. Ob ein Mietzins missbräuchlich und damit anfechtbar ist, soll nach neuen Kriterien beurteilt werden.

Nach heutigem Recht ist ein Mietzins missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag erzielt oder ein übersetzter Kaufpreis kompensiert wird. Beides ist in der Praxis sehr schwierig zu überprüfen.

Neu ist ein Mietzins missbräuchlich, wenn bei Wohnungen die Vergleichsmiete und bei Geschäftsräumen der Mietzins drei vergleichbarer Objekte um mehr als 15% überschritten wird.

Die Vergleichsmiete ist eine Abbildung des Marktes. Sie wird vom Bundesamt für Wohnungswesen in Zusammenarbeit mit dem Bundesamt für Statistik jährlich mindestens einmal neu ermittelt. Beigezogen werden dabei ähnlich ausgestattete und ähnlich gelegene Wohnungen. Massgebende Kriterien sind der Wohnungstyp und der Wohnungsstandort.

Diese Kriterien sind objektiv, klar und einfach.

3. Gestaffelte Mietzinserhöhung bei Mehrwerten

Wenn durch Erneuerung Mehrwerte geschaffen werden, darf der Mietzins wie bisher angepasst werden. Es gibt aber nicht mehr eine sofortige volle Überwälzung. Sondern der Mietzins muss gestaffelt angepasst werden, und zwar um max. 20% gegenüber dem vorherigen Mietzins.

4. Gestaffelte Mietzinserhöhung nach einer Handänderung

Nach einer Handänderung dürfen heute Mietzinse erhöht werden, wenn sie nicht auf einem übersetzten Kaufpreis basieren. Auch die Revisionsvorlage sieht Mietzinserhöhungen nach Handänderungen vor. Jedoch nur im Rahmen der Vergleichsmiete, und zwar gestaffelt um höchstens 10% pro Jahr.

5. Die Überprüfungsmöglichkeiten des Mietzinses werden verbessert.

Alle fünf Jahre kann der Mieter eine Überprüfung des Mietzinses betreffend Missbräuchlichkeit verlangen.

Schliesslich können Schlichtungsstellen an Stelle der ordentlichen Gerichte Mietfälle bis zu einem Streitwert von 5’000 Franken entscheiden und bei Geschäftslokalitäten können die Parteien vereinbaren, dass die Schutzbestimmungen gemäss OR keine Anwendung finden sollen, sofern das mietende Unternehmen einen Jahresumsatz von 2.5 Millionen Franken erreicht oder mindestens 20 Mitarbeitende beschäftigt.

Schlussbemerkungen

• Die Abstimmungsvorlage beinhaltet ein klares, einfaches und übersichtliches Mietrecht mit mehr Rechtssicherheit.
• Die Mietbürokratie wird reduziert.
• Die Vorlage ist investitionsfreundlich. Dies ist notwendig, damit wieder vermehrt in den Wohnungsbau investiert wird.
• Die Vorlage bringt mehr Marktnähe und ist ein erster Schritt in Richtung Marktmiete. Gut funktionierende Marktkräfte sind der beste Garant für eine optimale Abdeckung der Interessen aller Beteiligten.

Das neue Mietrecht verdient unsere volle Unterstützung!